商品房（fáng）买（mǎi）卖指引
【导读：商品房买卖，属于老百姓生活（huó）中的（de）大额交（jiāo）易，购（gòu）房者应选择（zé）规模（mó）大、信誉好的开发商，必（bì）要时由律师提供开发商资（zī）信（xìn）调查、合同审（shěn）查等（děng）法律服务（wù），做好事前（qián）预防，避免受到损失（shī）。】
一（yī）、开发商的主体资格
查验五证：
1、土地使用权证。应以（yǐ）出让方式取得（dé），划拨土地和（hé）集体土地均（jun1）不得进行房地产开发。居民用地为70年；工业用（yòng）地为（wéi）50年；教育、科技、文化（huà）、卫生、体育用地为50年；商业、旅游（yóu）、娱乐用地为40年；综合（hé）或者其他用地为50年。查（chá）验土地（dì）使（shǐ）用权有无查封、抵押的情况，如（rú）有抵押情形，根椐（jū）《物权法》一百八（bā）十二条，土地使用权抵押，土（tǔ）地上房产应一并抵押（yā），出现（xiàn）此种情形，可能导致购（gòu）房合同无（wú）效（xiào）。
2、建（jiàn）设用地规（guī）划许可证（zhèng）。该证件是办（bàn）理土地许可（kě）证的前提（tí），开发用地（dì）的实际用途、性质、界限、容积率等（děng）应与（yǔ）开发商提（tí）供的（de）建设用地许可证载明的内容（róng）相符。
3、建设工程规划许可证。开发商如果（guǒ）没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违（wéi）法（fǎ）的，将（jiāng）来无法取（qǔ）得（dé）房产证。城市（shì）规划部门有权责令（lìng）开发（fā）商（shāng）停止建（jiàn）设，还可以（yǐ）限期拆除（chú）或者将违法建（jiàn）筑没收（shōu）。
4、建设工程施工许可证（zhèng）。该证（zhèng）件（jiàn）是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本（běn）无法取得产（chǎn）权证（zhèng）。
5、商品（pǐn）房预售许可（kě）证或者销售许可证。该（gāi）证件是开发商对外（wài）销售商（shāng）品（pǐn）房合法（fǎ）证（zhèng）明文件，没有取得该证件（jiàn），开发商（shāng）不得（dé）对外销售（shòu）商品房（fáng）。(1)注意该证件载明的开发（fā）商（shāng）与（yǔ）商品房买卖合同的出卖人是否（fǒu）为同一个单位（wèi）；(2)注（zhù）意（yì）该证件（jiàn）是否包（bāo）含（hán）所要购（gòu）买的（de）楼盘；(3)查（chá）验该证件是（shì）否存（cún）在转借（jiè）、冒用他人许可证的情（qíng）形。
【购房者可以（yǐ）登录（lù）大连（lián）市国土资源（yuán）和房屋局网站（zhàn）www.gtfwj.dl.cn进行查验商品房预售（shòu）许可证，并且可以（yǐ）电（diàn）话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向（xiàng）当地房屋局或（huò）规（guī）划局电话查（chá）询。】
二、政府（fǔ）行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期（qī）交房、逾期办证的违（wéi）约（yuē）责任
合同法第一百一（yī）十七规定：因不可抗力不（bú）能履行（háng）合同的，根椐不可抗力的（de）影响，部分（fèn）或者全部免除责（zé）任，但（dàn）法（fǎ）律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不（bú）可抗力的，不（bú）能免除（chú）责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能（néng）克服的客观情况。一般表现为影响合同（tóng）履行的灾难（nán）性事件，既包括自（zì）然（rán）力量，如（rú）地（dì）震、水灾、旱灾、暴风雪（xuě）等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。
审（shěn）判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很（hěn）大（dà），我们认为应（yīng）区分以下三种（zhǒng）不（bú）同情况：
1、当政府行为（wéi）是基于社会公（gōng）共利益作（zuò）出的（de），应认定（dìng）为不（bú）可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高（gāo）考、中考期（qī）间（jiān）不允许施工（gōng），迎（yíng）接重（chóng）大（dà）社会（huì）活（huó）动导致停（tíng）工等。
2、当政府（fǔ）行为针对特定（dìng）领域（yù）、特定（dìng）人（rén）作出的，应（yīng）考虑为情事变更（gèng）因素，应依公平原则，允（yǔn）许开发（fā）商进行（háng）合同变更或者解除合（hé）同。如政（zhèng）府（fǔ）规划调整、市政配套设（shè）施不到位（水电煤燃暧等），这是现（xiàn）阶段（duàn）开（kāi）发商面临的主要问题（tí）之一，这些（xiē）因素开发商不（bú）可控（kòng），虽（suī）然（rán）水电煤燃暧已经大（dà）部分（fèn）由相应（yīng）企业完成，但首（shǒu）先市（shì）政基础设施需（xū）由相关政府管理部门（mén）审批，而大部分（fèn）企业（yè）是龚断企业且为国（guó）有独资公司，保留了较浓（nóng）厚的行政色（sè）彩，且与政府管理部门（mén）存在一定（dìng）联系，很（hěn）多时候不受市场规则与（yǔ）合同约定的（de）控（kòng）制，我们认（rèn）为如果上述（shù）因素不（bú）考虑为情事（shì）变更因素（sù），对开发商也同样（yàng）显失公平（píng），尽管1999年《合同法》没（méi）有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平（píng）原（yuán）则弥补法律漏洞。我国的《民（mín）法通（tōng）则》《合（hé）同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对当事（shì）人的情事变（biàn）更的诉讼请求予以支持。
3、当政府（fǔ）行（háng）为（wéi）是基于第三人（rén）的过错做（zuò）出的，则不能认定为不（bú）可抗（kàng）力（lì），不能免除违约方的责任。如违反（fǎn）规划超建（jiàn）、改（gǎi）变容积率等。
三、房屋面（miàn）积条款
建设部标准合同（开发商提供（gòng））第（dì）五条（tiáo）关于产权登记面积与合同（tóng）约（yuē）定（dìng）面积差异有两种处（chù）理方（fāng）式（shì）：一是双方自行（háng）约定，有（yǒu）的约（yuē）定为“按房屋产权证面（miàn）积进行据实结算，多退少补（bǔ）”，一般情况下期房的暂（zàn）测面积与实测面积误差率（lǜ）不大时不会出现纠纷（fēn），但当误差率较（jiào）大时，购房者就要（yào）补（bǔ）交较多（duō）的房屋差价（jià）款。二是按（àn）《关于审理商品房买卖合（hé）同（tóng）纠纷（fēn）案件适用（yòng）法律若干问（wèn）题（tí）的解（jiě）释》第十四条第二项（xiàng），此种（zhǒng）约定更（gèng）有利于（yú）平衡各方利益。即面（miàn）积（jī）误差比绝（jué）对值超过3%时，买受人有权退房（fáng），买受（shòu）人（rén）不（bú）退房的（de），产权登记面积大于合同（tóng）约定面积（jī）时（shí），面积误差（chà）比在3%以内（含（hán）3%）部分的房价款由买受人补足（zú）；超出3%部分的房价款由了出（chū）卖人承担，产权归（guī）买受人。
四、商品（pǐn）房交钥匙应注意的问题
商品房具备（bèi）建设部标准（zhǔn）合同（tóng）第八条及第十四条规定的交付使用（yòng）条件，开发商应（yīng）书面通知购房者办理交付手续。购房（fáng）者应根据法律、法规规定（dìng）及合同约定对住宅设备、设施的正常运（yùn）行及房屋各主要方面逐项进行（háng）验收，同时（shí），开发商应向购房者出示并提（tí）供该（gāi）合同第八条规（guī）定的证明文件（jiàn）和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地（dì）产管理测绘部门实测房屋面（miàn）积数据、《住宅质量保证书（shū）》、《住（zhù）宅使用说明书（shū）》等证明文件。
五、住宅（zhái）质量（liàng）保证书应包括哪些内（nèi）容
《住宅质量保证书》是（shì）购房者要求开发商承担保修（xiū）责任的（de）有效凭证，交付使（shǐ）用的（de）房（fáng）屋如果存（cún）在（zài）质量问题，在保修期（qī）内，出卖人（rén）应承担修复责（zé）任（rèn）；出（chū）卖人（rén）拒绝（jué）修（xiū）复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托（tuō）他人修复（fù）。修复费用（yòng）及（jí）修复期间造成（chéng）的其它（tā）损失由出卖人承（chéng）担。《住宅质量保证（zhèng）书》应包括以下内容，在正常使用（yòng）下，房屋建筑工程的最低（dī）保修期限（xiàn）为：（一）地基基础和（hé）主体结构工（gōng）程，为设计文件规定的该（gāi）工程（chéng）的合理使（shǐ）用年限（xiàn）；（二（èr））屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外（wài）墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖（nuǎn）期（qī）、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备（bèi）安装为（wéi）2年（nián）；（五（wǔ））装修工程为2年。 其他项（xiàng）目的保修期限由建设单位和（hé）施工单位约定（dìng）。以（yǐ）上（shàng）内容（róng）应写入《商品房（fáng）质量保证书》中（zhōng），其约定的保修期限（xiàn）不得（dé）短（duǎn）于以上最（zuì）低期（qī）限。
六、主管部（bù）门没验收的房子（zǐ）能交钥匙吗
对此问题司法（fǎ）理论界、实务界认识不一，各（gè）地法院对于（yú）此类问题判决不统一。建设部门、工商（shāng）部门联（lián）合制定的（de）《商品房买卖合同》示范（fàn）文本第八条交付（fù）期限中，双方可以约定“商品房（fáng）经验收合格（gé）”即可交付使用（即建设、设计、施工、监（jiān）理单位进行验收），有些法律研究者认为该条款违（wéi）反了（le）《城市房地产开（kāi）发（fā）经营管（guǎn）理条例》第十七条规（guī）定：“房（fáng）地产（chǎn）开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未（wèi）经验收或者验收不合（hé）格，不得交付”、“房地（dì）产项目（mù）峻工（gōng）后，房地产开发（fā）企业应当（dāng）向项目所在地（dì）的县级以上人民（mín）政府房地产（chǎn）开发主管部门（mén）提出峻工验收申请。房（fáng）地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内（nèi）容，组织工程质量（liàng）监督、规划、消防（fáng）、人防等有关部门（mén）或者（zhě）单位进行（háng）验（yàn）收。”
我们认为商品房（fáng）验收标准（zhǔn）问（wèn）题，建设管理、工商管理部门主要从行业管理角度出发，其示范合同具（jù）有一（yī）定的合理性，也符合现阶（jiē）段国情，因为综合（hé）验收由于各种原（yuán）因有时久拖不决（jué），如此一来，有可能（néng）错过了最（zuì）佳销售时机。但是（shì），如果开发商所交付的（de）房屋（wū）违反《建（jiàn）筑法》、《消防法》《房地产管理法》的禁止性规定的情况下（xià），即使建设（shè）、设计、施工、监（jiān）理单位验收合格，也应认为（wéi）其验收无效，其交（jiāo）付行为无效。
七、小产权房（fáng）、军产房的法律性质。
小产（chǎn）权房即建设在集体所有土地（dì）上的房屋，其虽然（rán）大（dà）量（liàng）存在，却因违反法律规（guī）定，不（bú）受法律保护。由于房（fáng）价居高不下（xià），有些（xiē）购（gòu）房者迫不得已购（gòu）买小产权房，小产权房已经存（cún）在多年，政府有（yǒu）关部门（mén）一直（zhí）未采取有力制（zhì）止措施，只是在2007年国土资源部、建设部有（yǒu）过通（tōng）知（zhī）。律师认为购买小（xiǎo）产权房应慎重。
军产房没有（yǒu）所有权（quán），只有永久使（shǐ）用权，军产房未经解放军（jun1）总后勤（qín）部审批是非（fēi）法（fǎ）的，其权益不受法（fǎ）律保护。现（xiàn）在军产（chǎn）房大量存在，交易活跃，购（gòu）买（mǎi）前必须查（chá）验该项目是否经过总后（hòu）勤部审批，否（fǒu）则可能面临房去财空的风险。
大连法律咨询在线编辑
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