对于一方婚（hūn）前贷款购买不（bú）动产（chǎn）、婚后夫妻共同还（hái）贷（dài）的情形，离（lí）婚时如何计算共同还贷的增值（zhí）部分，分步计算（suàn）的方（fāng）法，第一（yī）步是计算不动（dòng）产升（shēng）值率，不动产升值率=不动（dòng）产现价格除以不动产成（chéng）本（běn），而这（zhè）里的不动产成本等于购买（mǎi）时不动产价格+共同已还利息（xī）+其（qí）他费用。在计算（suàn）不动产升值率时，必须考虑利息成（chéng）本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直（zhí）接得（dé）出升值率。“其他费用”是指（zhǐ）交易（yì）所涉及的成（chéng）本，属（shǔ）于购房的必要支出，如契税、印花税、营（yíng）业税、评（píng）估费、中介费等，但（dàn）不包括（kuò）公共（gòng）维修基（jī）金和物业费，因为其（qí）费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使（shǐ）用（yòng）中产（chǎn）生（shēng）的费用；第（dì）二步是计算非产权登记（jì）一方所得补（bǔ）偿，即共同还贷部分乘（chéng）以不动产升值率，该数额的一半（bàn）即为应补偿的数（shù）额（é）。

       计（jì）算（suàn）具（jù）体补偿数额时，应注意确（què）定计算时点，这（zhè）里的增值是指（zhǐ）婚（hūn）后增值，不包（bāo）括婚前增值，后者属于（yú）一方的个人财产。

       同时还应考（kǎo）虑两种情（qíng）形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完（wán）毕，只能将夫妻（qī）共同已经偿还的利息计入（rù）不动产成本，而不能将（jiāng）长达（dá）20年（nián）或者30年的（de）尚未（wèi）还贷的利息（xī）都纳入成本（běn），否则会（huì）出现非产权登记一方既（jì）未（wèi）享（xiǎng）受后续可能产生（shēng）的升值收益、却（què）要现时（shí）承担因计入（rù）所有利息（xī）导致补偿额降低的不公平结果；二是（shì）一方购买不动产后经过（guò）一段时间才结婚的情形，计算（suàn）不动产（chǎn）升值率时，应以结（jié）婚时不（bú）动产价（jià）格作为计算依据，不能以购（gòu）买时不（bú）动产价格作为依据（jù），因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的（de）增（zēng）值收益属于一方婚前个人（rén）财产。

       我们认为，上述分步计算法简明易懂好（hǎo）操（cāo）作，对审判（pàn）实践（jiàn）中审理相关（guān）的案件提供了可资借鉴（jiàn）的（de）方（fāng）法。

       另外（wài）需要指出的是，在离婚（hūn）分割争议房（fáng）产时，不仅要明了“双方（fāng）婚后（hòu）共同还贷（dài）支付的款项及其相对应财（cái）产增（zēng）值部分”，同时要根据婚姻法（fǎ）第三十九条的规定，根据财（cái）产的具（jù）体情况，按（àn）照照顾（gù）子女和女方权益（yì）的原则作出公平裁判。也就是说（shuō），计算出的补偿数额不是（shì）绝对的（de），可以根据案件的实（shí）际情况（kuàng）行（háng）使（shǐ）一定的自由裁（cái）量（liàng）权（quán），目的只有一个，即（jí）相对公平合理（lǐ）地解决纠纷（fēn），平衡保护（hù）离（lí）婚双方（fāng）当事人的利益（yì）。

       审判实践中，有时（shí）也会遇到房价下跌的情况，比如购买房（fáng）产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负（fù）增长的情（qíng）况，我们认为，产权（quán）登记（jì）一方至少要给另（lìng）一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方（fāng）婚前已经签（qiān）订房产（chǎn）买（mǎi）卖（mài）合同，购买（mǎi）什么小区、什么楼（lóu）层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一（yī）方婚（hūn）后（hòu）只是共同参（cān）与（yǔ）还贷，购买方自然（rán）应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产（chǎn）权登记一方（fāng），如果只是（shì）用于（yú）居住（zhù）而（ér）非投资，房价暂时（shí）下跌并不（bú）会对其造成实质性损失。